买房须知 和房子相关的名词解释

在搜索房屋的时候，经常会看到如上图，里边有几个名词，我们需要了解一下。

以下是对塔楼、板楼、公寓、商品房、大户型、精装修、毛坯、学区房、70年产权、房龄N年、业主、南北通透、底层等，进行了简单的描述，如果你已经见名之意了，那么也是有必要再看一下的，也许有你不知道的“坑”...

@camnpr

先看一下2011年3月的国家某部公布了一项统计数据：

国家某部公布了一项统计数据，告诉人们：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京买套100平方米总价300万的房，社会阶层所付出的代价请看：

1：种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不能有灾年）
2：工人：每月工资1500元需上班170多年，从鸦片战争至今（双休日不能休）
3：白领：年薪6万工作50年（取消法定假日）
4：抢劫犯：连续作案2500次（必须事主是白领）约30年。
5：妓女：连续接客10000次，以一天接两次客，需备战5000天，还不能来例假。
6：无名人才：按副科级待遇每年工资3万算，要从110年开始工作，还不能吃喝拉撒。

引用：http://dwz.cn/ao1yu

塔楼

塔楼一般是指高层建筑。

缺点：居住性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。

板楼

板楼一般建筑层数不会超过12层。

缺点：建筑密度低，房价高，户型格局不宜改造

塔楼和板楼的区别

从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。

塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

板楼的平面图特点是：长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

公寓

公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在

@camnpr

商品房

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

大户型

指建筑面积大、楼盘售价高、容积率较低的住宅户型

容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
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精装修

相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

查看：精装修验房程序和项目>>

精装修验房程序和项目：

　　(说明：在下列选项后的□内验收合格划√，存在问题划×，并记录具体情况)

　　1. 入户门

　　划痕□  变形□  翘曲□  锁具□  开启□  合页□  视镜□

　　密封□  垂直度□

　　2. 配电

　　电表□  电闸□  照明电□  开关是否有效□  插座安装有无问题□  相序□

　　3. 弱电

　　强弱电预留端口配置是否符合国家规范□  间距□  位置□  标高□

　　4. 空调

　　位置□  预留孔位置□  电源配置是否规范□

　　5. 门禁系统

　　楼宇对讲灵敏度□  牢固性□

　　6. 宽带

　　位置□  是否连接□

　　7. 窗户

　　隔音□  开启□  密封□  变形□  破损□  划痕□  安装是否到位□

　　8. 室内门

　　漆饰□  手感□  眼观□  开启□  变形□  流坠□  色差□  锁具□  安装是否到位□

　　9. 墙面

　　平整度□  色差□  漆饰□  阴阳角是否垂直□  流坠□  开裂□  手感□  空鼓□

　　10. 顶面

　　平整度□  色差□  漆饰□  阴阳角是否垂直□  流坠□  开裂□  手感□  空鼓□

　　11. 地面砖

　　平整度□  空鼓□  色差□  缝隙是否规范□

　　12. 地板

　　平整度□  起鼓□  色差□  缝隙是否规范□  木龙骨是否牢固□

　　13. 厨房

　　吊顶是否平整□  吊顶有无色差□  是否牢固□  墙地砖是否规范□  平整度□  缝隙□  色差□  空鼓□  垂直度□  整体橱柜开启是否灵活□  配件是否齐全□  缝隙□  开启是否顺畅□  烟道是否通畅□  是否经防水试验□

　　14. 卫生间

　　吊顶是否平整□  有无色差□  是否牢固□  墙地砖平整度□  缝隙□  色差□  空鼓□  垂直度□  坡度比例□  流水是否通畅□  五金配件及卫生洁具安装是否到位□  有无渗漏□  通风□  是否经防水试验□

　　15. 供暖

　　管路是否畅通□  是否打压试验□  安装位置是否规范□

　　16. 配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位□

　　17. 合同上注明的设施、设备等是否一致，品牌、数量是否符合□

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毛坯

毛坯房主要是指住房内部不做装修，墙面、地面、顶面不做面层；@camnpr 无内门扇，只留门框；卫生间卫生设备不作配置，只留给水、排水接口；厨房内留有低档洗涤盆及变通水嘴；无灯具，只留电线接头；无阳台封窗。还有的连房间隔墙都不垒，让住户自由隔断。

毛坯房，可以让你一览无遗的看到房子是否有本质问题，不像精装修那样，瑕疵都被掩盖了。

学区房

学区房：距离学校近，有就近免费入学的优势，解决了学生入学（这里指的是教育质量好的学校）难的问题。

所以说，学区房要看，那个学校怎么样，否则，就没多大的优势了。

@camnpr

70年产权

70年产权：指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工业用建筑。一般民用住宅建筑权属年限为70年；《物权法》规定70年到期自动续期。

问：住宅的土地使用权期限是70年，那么70年后，我们的房子怎么办？

答：物权法草案公布以来，住宅用地使用权年限的问题再一次成为社会各界关注的焦点。草案首次规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金。这个规定意味着：房屋所有权人对房屋所占土地的使用权，可以超过70年。

问：土地出让金计算公式 @camnpr

答：

• 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
• 二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
• 三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
• 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

(以上内容仅供参考，土地出让金计算的具体标准和要求请以各地有关部门的政策文件为准)

房龄N年

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。 房龄N年：就是房屋使用了N年了。

买二手房的注意事项：房龄、房价与贷款

一般来说，买二手房投资较买新楼有其自身优势：一是房屋质量更易看清。二是价格弹性较大。三是周边设施更加完善。因此很多人愿意买二手房。然而，在买卖过程中由于二手房的背景以及交易过程相对繁杂，易引发纠纷。

 

问题一：怎样探清二手房“芳龄”

 

【案例】准备在南关区购买二手房的王小姐，最近被房子的真实“年龄”搞昏了头。“我相中一套二手房，房东说房子是1998年建的，但我看房产证上的日期却是1999年5月，土地使用权证上显示的土地截止日期则是2060年5月20日。房子到底是哪年的啊?我是不是被骗了?”王小姐非常疑惑，这房子到底“芳龄”几许?而二手房的房龄关系到贷款、今后的再次转让等问题。

 

【为您支招】房产证和土地使用权证都无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两至三次，房证体现的是最后下房证的时间，最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断出该房屋是于1990年5月20日取得土地使用权的，但建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售，拿地的时间和房子建成的时间最多可以相差10年。

 

那么二手房的真实年限该怎样进行判断?据专家介绍，辨别二手房的真实“年龄”，有几个简单的方法：最好的办法是先到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄;还有一个较为简单的办法，是向附近的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多;其次，屋内如果新近装饰过，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧;最后一个办法是查看产权证，产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间。此点适用于首次转手的二手房。最后，购房者还可在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。

 

问题二：怎样评估二手房价值几何

 

【案例】长春市民李女士相中朝阳区一套二手房，但是卖家要价与李女士的期待值相去甚远，她觉得很困惑，这房子是否值这么高的价格?

 

【为您支招】日常生活中，购房者可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。

 

针对房地产买卖的自我评估，专业人士建议有如下估算方法：楼龄折旧，每年-2%;房屋结构，功能低-10%;楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%;朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域，有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套，无小区配套则-5%;物业管理，无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。

 

以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例：建筑年代为1988年，楼层为4/6,有小区和物业，朝向为西，双气，普通装修。

 

折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即16年×(-2%)=-0.32;

 

楼层：一层为-2%;二层为0，三、四层为+2%，五层为+1%，顶层为-2%。高层：一层为-3%;二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为+1%，顶层为-3%，本套房屋应该是+2%;

 

朝向：朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%，因此这套房屋应该是-1%;

 

重点中小学区：+15%。

 

以当地商品新房的均价6500元/平方米为标准，估算出该房产价格为：6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。

 

因此得出该房屋的成交单价应在5460元。

 

问题三：二手房已过户贷款却卡壳

 

【案例】8月初，周先生通过中介在宽城区购买了一套18年房龄的二手房，面积为65平方米。交完部分房款，缴纳了契税、交易费、中介费等费用，连房产证都已经更名过户为他的名，最后事情却卡在银行放贷方面。由于该房的房龄较老，银行的决定是，周先生的公积金贷款只予贷12万元，其申请16万元贷款，剩下的4万元需自己补上。

 

【为您支招】面对如此尴尬境地，周先生能够解决问题的办法大致包括以下几个：一个就是想办法将剩下的4万元余款补上，公积金贷款方面对于房龄在5年以上的房子放贷要求首付最低在50%以上，按周先生需要贷款16万元的情况来看，周先生首付起码付了16万左右，可能要补齐余款4万元比较困难，不过此种方式相对较为稳妥。

 

第二种选择就是放弃公积金贷款，选择商业贷款，商业贷款能够获取的额度相较公积金更高，况且商贷申请成功后，公积金账户里的钱也可以取现金还商贷月供，此方法就是利息比单纯的公积金贷款更高。但一般银行会对申请人(及其配偶，单身则核查申请人一人即可)的偿还能力进行调查之后再决定准贷与否。

 

第三种方式就是换家房贷政策更为宽松的银行，看能否贷得更多的钱。

 

最后便是退房，另买一套房龄新点的房子，不过因为周先生已经偿付了契税、中介费等费用，房产都已更名，且根据物权法精神，产权证需要“二次过户”，重新产生买卖关系，由此产生的费用极可能由周先生单方承担，退房的话损失太大，此种方式不易接受。

业主出售

业主出售：房屋物业的产权人在卖房子。 不是中介，不是代理。 安全一些。

业主

业主是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。

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物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者.房屋租赁人不是业主. 

　　    但是必须区别:建筑市场上房屋开发商.投资商不一定是业主,理由是: 

　　    1他们不是最终的产权所有人; 

　　    2他们充当甲方角色是以产权转换赢得利益. 

　　    因此,建筑施工合同中使用发包人(甲方)而不使用"业主",正是基于此.

　　    根据我国《物业管理条例》规定:

　　    业主在物业管理活动中，享有下列权利： 

　　    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 

　　    （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 

　　    （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 

　　    （四）参加业主大会会议，行使投票权； 

　　    （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 

　　    （六）监督业主委员会的工作； 

　　    （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； 

　　    （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 

　　    （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 

　　    （十）法律、法规规定的其他权利。 

　　    业主在物业管理活动中，履行下列义务： 

　　    （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； 

　　    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 

　　    （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 

　　    （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 

　　    （五）按时交纳物业服务费用； 

　　    （六）法律、法规规定的其他义务。

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南北通透

南北通透：一般是一梯2户的户型是南北通透的户型，现在有的房子一梯四户或者一梯三户也都可以建成南北通透了。
客厅阳台一定要朝南，然后客厅是南北对流的，就是南北都有窗户通风，主人房一定要朝南，好的户型就是只有一个卧室是朝北的，两个卧室朝北虽然也是通透但是不是最好的。

底层

底层：房屋的低层，比如一楼。

购买底层注意事项：首先，要考虑环保与安全问题。
其次，要考虑底层防潮与管道返水问题。
再次，选择底层住宅要考虑日照、采光问题。

首付不够/不能贷款

首先你要弄清楚按揭的含义：必须是在你支付规定的首付款以后，银行对你房款余额的受信，其实质是一种抵押担保贷款！！抵押物就是你所购买的房子！所以不存在你所说的先向一家银行”按揭”付首付，再向另一家银行按揭付余款！！按揭手续的审批银行是很严格的，现在各家银行都是连网的，能准确的查到你的信用状况及负债情况！！

根据你的查询结果和你提交的首付证明及买房材料、经济收入证明及你的身份证明材料等，银行审查通过后才会给你放贷！当然如你所说如你能单独贷到信用贷款的话，可以用来支付首付！但你在后面办理按揭的审批过程中可能会受到该笔信用贷款的影响！！因为银行会质疑你的还款能力的，除非有额外的证明材料给予支撑或提供连带还款人什么的，否则按揭可能办不下来！！

之所以要规定首付比率：一是可以证明买受人有支付能力；二是控制抵押贷款的抵押率，以防止抵押物价值缩水而导致坏帐！！所以你首付不足又想买房的话还是向你的父母或朋友求援以解决首付吧！！

严重声明

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备注一些楼盘：

• 宏力新村
• 亿隆欧洲小镇
• 欧洲小镇
• 食博园
• 亿隆国际城
• 望族公馆
• 富美龙首苑
• 亿隆家天下
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